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Proprietà: Comune di FERMORocca
Soggetto promotore: SOCIETA' DI PROGETTO CNS SPA
Amm. Delegato: Ing. Pierpaolo Caravaggi

Per lo sviluppo progettuale la CNS SPA si avvale di un gruppo di consulenza multidisciplinare composto da:
Studio Torresi - Arch. Fabrizio Torresi - Coordinamento generale. Progettazione architettonica e restauro edifici
Consorzio P&B - Dott. Marco Stevanin - Coordinamento attività consociate. Coordinamento aspetti di agronomia, aspetti di pianificazione
Terra srl - Dott. Marco Abordi - Aspetti ambientali e di gestione del territorio, progettazione agro-ambientale
Dionea SA - Ing. Pippo Gianoni - Aspetti metodologici, aspetti ambientali e di gestione del territorio, progettazione ambientale del territorio


Sito dedicato: www.roccamontevarmine.it

 

1. SINTESI DEL PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE PROPRIETÀ ROCCA MONTEVARMINE

Il progetto interessa l'area denominata Rocca Montevarmine, che si estende per ca. 670 ha, nel territorio comunale di Carassai in provincia di Ascoli Piceno.

Il principio progettuale è quello di riqualificare l'intera proprietà Rocca Montevarmine mantenendo (migliorando) il concetto di unità e omogeneità territoriale. Tutte le azioni progettuali tendono a riqualificare l'area (in coerenza con quanto richiesto dalle Amministrazioni Locali) attraverso azioni differenziate per settore ma coerenti con il concetto complessivo.

Il presente progetto è il risultato di una fase di concertazione tra il soggetto promotore CNS, l'amministrazione proprietaria dei beni in concessione (Comune di Fermo), l'amministrazione comunale su cui insistono i beni in concessione (Comune di Carassai) e l'amministrazione provinciale di Ascoli Piceno.

Le linee guida per la riqualificazione territoriale sono state identificate ed affinate attraverso varie riunioni con le amministrazioni locali e tutti i soggetto coinvolti (es. agricoltori) e un'analisi del "sistema progetto" (SWOT ANALISYS), che ha permesso di definire gli elementi di base del sistema.

La riqualificazione dell'intera area avverrà in base a principi compatibili con il concetto di futuro sostenibile. Gli interventi previsti nel settore agricolo-forestale tendono ad una valorizzazione e ad un miglioramento della qualità delle lavorazioni agricole e del prodotto, ad un'implementazione delle connessioni ecologiche, alla rinaturalizzazione della composizione forestale e più in generale al recupero del paesaggio originale.

Gli interventi sugli edifici sono improntati alla massima attenzione e rispetto delle tipologie originarie e applicando correttamente i principi della bioedilizia e bioclimatica. I materiali utilizzati saranno prevalentemente quelli di recupero, integrati con laterizi anch'essi di recupero.

Il progetto prevede le proprie azioni in coerenza con i piani e programmi locali, provinciali e regionali, valutando eventuali limiti e problematiche dettati da azioni precedenti e in particolare monitorando tutte le potenzialità che l'area RMV può sviluppare e "immettere" nello scenario turistico/agro-industriale/culturale, nazionale ed internazionale.

Per questi motivi il progetto è stato sviluppato con un'ottica strategica d'area vasta, cercando di contribuire in modo sostanziale alla riqualificazione dell'intera Val D'Aso, sviluppando maggiormente il sistema Mare-Sibillini e creando/implementando le connessioni ecologiche interne ed esterne all'area.

L'analisi economico-finanziaria delle varie azioni rende chiaro come queste abbiano tempi, costi e modalità di gestione differenti ma che, in un'ottica di lungo periodo, creano uno sviluppo omogeneo e in continua sinergia. Il volume degli investimenti è elevato, le numerose azioni di pubblica utilità previste dal progetto richiedono pertanto una solida collaborazione tra pubblico e privato per garantire successo all'operazione. Tali azioni e tali modalità gestionali sono possibili solo in ottica di lungo periodo e la definizione temporale della gestione è dettata per l'appunto da fattori di opportunità e di ritorno economico che, alla luce delle finalità di progetto non speculative, hanno ritorni d'investimento modesti su tempi lunghi.


2. ASPETTI INTRODUTTIVI

2.1. DESCRIZIONE SULLA BASE DEI DATI ESISTENTI

L'area di proprietà del comune di Fermo che insiste sul territorio di Montevarmine, si estende per circa 670 ha, interamente nel comune di Carassai (provincia di Ascoli Piceno). All'interno di questo comparto territoriale si trovano diversi edifici storici (Rocca medioevale, chiesa Romanica di Sant'Angelo, cimitero ecc.), edifici rurali da ristrutturare parzialmente o totalmente nonché strutture antropiche a forte impatto da mitigare, convertire, demolire e/o spostare in area più vocata (ex-stalle per l'allevamento industriale di suini, piazzale di deposito inerti, campo sportivo, area industriale da PRG ecc.).

Foto aerea del territorio di Montevarmine; in evidenza l'ubicazione della Rocca

Fig. 1 - Foto aerea del territorio di Montevarmine; in evidenza l'ubicazione della Rocca


2.1.1 Inquadramento territoriale d'area vasta.

La Provincia di Ascoli Piceno è situata nella parte meridionale della Regione Marche, tra il basso corso del fiume Chienti e quello del Tronto. Il territorio ascolano confina a Nord con la Provincia di Macerata, a Nord-Ovest con la Provincia di Perugia, ad Ovest con quella di Rieti e a Sud con la Provincia di Teramo.

Il territorio provinciale è costituito da 73 Comuni, di cui 53 compresi negli obiettivi 2 (il Comune di Carassai è tra questi) e 5b dell'Unione Europea. Il territorio provinciale si estende per una superficie complessiva di Kmq. 2086,48 pari al 21,5 % della superficie regionale ed allo 0,69% di quella nazionale.

Per quel che riguarda la presenza di aree protette, si segnalano la vicinanza a due Parchi nazionali: quello dei Monti Sibillini e quello dei Monti della Laga, le cui vette (M.Vettore, Monte Priora, Monte Sibilla, Pizzo di Sevo) superano i 2000 metri (TAV. 001).

La configurazione geografica presenta una caratteristica struttura a pettine data da vallate che, dalle catene montuose appenniniche poste nell'area occidentale della Provincia, si prolungano ad Est fino alla costa Adriatica.

Per una lettura più agevole ed integrata dei dati, il territorio provinciale è stato suddiviso in 5 macro-aree scelte in funzione della contiguità territoriale e delle affinità presenti nelle direttrici di sviluppo socio economico:

  • Fascia Costiera che comprende i comuni di: Altidona, Campofilone, Cupramarittima, Fermo, Grottammare, Massignano, Pedaso, Porto San Giorgio, Porto Sant'Elpidio e San Benedetto del Tronto.
  • Area montana che comprende i comuni di Acquasanta Terme, Amandola, Appignano del Tronto, Arquata del Tronto, Castignano, Comunanza, Force, Montedinove, Montefalcone Appennino, Montefortino, Montegallo, Montelaparo, Montemonaco, Palmiano, Roccafluvione, Rotella, Santa Vittoria in Matenano, Smerillo e Venarotta.
  • Valle del Tronto e Capoluogo che oltre ad Ascoli Piceno comprende i comuni di: Acquaviva Picena, Castel di Lama, Castorano, Colli del Tronto, Folignano, Maltigano, Monsampolo del Tronto, Monteprandone, Offida e Spinetoli
  • Valle dell'Aso che comprende i comuni di: Carassai, Cossignano, Lapedona, Monsampietro Morico, Montalto delle Marche, Montefiore dell'Aso, Monte Rinaldo, Monterubbiano, Monte Vidon Combatte, Montottone, Moresco, Ortezzano, Petritoli e Ripatransone.
  • Valle del Tenna che comprende i comuni di: Belmonte Piceno, Falerone, Francavilla d'Ete, Grottazzolina, Magliano di Tenna, Massa Fermana, Montappone, Monte Giberto, Montegiorgio, Montegranaro, Monteleone di Fermo, Monte San Pietrangeli, Monte Urano, Monte Vidon Corrado, Ponzano di Fermo, Rapagnano, Sant'Elpidio a Mare, Servigliano e Torre San Patrizio.

Le caratteristiche di insediamento della popolazione confermano l'esistenza di un forte squilibrio territoriale.

Attualmente il 36,2% della popolazione, pari a 144.234 abitanti, si concentra infatti nei 10 comuni della Fascia Costiera con una densità abitativa media nel 1997 di oltre 560 ab/Kmq; i comuni di San Benedetto del Tronto, Fermo, Porto San Giorgio e Porto Sant'Elpidio superano la densità di 1000 ab/Kmq.

La Valle del Tronto, che comprende il comune capoluogo Ascoli Piceno, rappresenta la seconda zona più popolosa della Provincia con una densità, al 1997, di 307,9 ab/Kmq, con punte di 640,8 ab/Kmq nei comuni di Folignano e di Castel di Lama.

Nella Valle dell'Aso, posta nella parte centrale del territorio Piceno, risiedono 21.936 persone con una densità al 1997 di circa 72,6 ab/Kmq.

La Valle del Tenna, sede del distretto calzaturiero del Fermano, presenta 67.099 residenti con una densità di 204 abitanti/Kmq.

Infine nell'Area Montana dei Sibillini, costituita dai comuni situati nella parte Sud-Occidentale della Provincia, la densità media d'area nel 1997 risulta di 36,4 ab/Km, per complessive 31.378 persone pari al 9 % della popolazione provinciale.

Da questo breve inquadramento territoriale possiamo desumere che l'area Rocca Montevarmine è inserita in un contesto territoriale geografico baricentrico rispetto a contesti territoriali d'elevata potenzialità (attrattività) turistica come la costa adriatica e i Monti Sibillini.


2.1.2 Inquadramento geologico

Il territorio del Comune di Carassai, dal punto di vista geologico, è compreso nella porzione centro meridionale del Bacino Marchigiano Esterno (o Fossa Periadriatica), in cui si rinvengono depositi terrigeni pleistocenici di ambiente sia marino sia continentale.

Il substrato è costituito da:

  • Depositi pelitici (Pleistocene inferiore), costituiti da argille e argille marnose laminate, con frequenti e sottili intercalazioni di strati sabbiosi fini.
  • Depositi torbiditici (Pleistocene inferiore), costituiti da alternanza di litotipi a diversa percentuale di componente sabbiosa, conglomeratica e pelitica.

Sulla base della letteratura esistente e dei rilevamenti eseguiti per la redazione della relazione geologica allegata al PRG comunale, possiamo distinguere le seguenti unità del substrato:

Unità pelitica e peliti laminate (Pleistocene inf.): argille e argille marnose grigio-azzurre, con frequenti intercalazioni sabbioso-arenacee fini, sottilmente laminate. Localmente si osserva una fitta alternanza di sottilissimi strati argillosi e siltosi.

Unità pelitico-arenacea (Pleistocene inf.): alternanza di argille marnose grigio-azzurre, in strati medi e spessi e arenarie giallastre, in strati sottili, a granulometria medio-fine. Il rapporto sabbia/argilla è minore di 1. Si tratta di depositi torbiditici di margine e di riempimento di canali sottomarini.

Unità arenaceo-pelitica (Pleistocene inf.): alternanze di arenarie giallastre, in strati medi e sottili, ed argille marnose grigio-azzurre, in strati sottili, con rapporto sabbia/argilla >1. Questi depositi rappresentano i riempimenti di canali sottomarini e depressioni.

Unità arenacea (Pleistocene inf.): depositi torbiditici costituiti da arenarie giallastre, in strati medi e spessi, tabulari e/o lenticolari, a granulometria media e grossolana, con sottili interstrati pelitici.

Unità conglomeratica, arenaceo-conglomeratica e pelitico-conglomeratica (Pleistocene inf.): depositi torbiditici costituiti da conglomerati con ciottoli prevalentemente calcarei, ben arrotondati, in matrice sabbiosa; arenarie giallastre, in strati medi, tabulari e/o lenticolari, a granulometria media e grossolana, con sottili interstrati pelitici; talora sono presenti lenti e tasche conglomeratiche di spessore ed estensione variabile; argille marnose grigio-azzurre, inglobanti ciottoli calcarei ben arrotondati.

Nell'area di progetto prevalgono le litofacies pelitiche, pelitico laminate e pelitico-arenacee.

Dal punto di vista strutturale, i terreni del substrato sono disposti secondo una struttura monoclinalica immergente a ENE, con debole inclinazione, variabile da suborizzontale a circa 15°, anche se localmente si rilevano giaciture con diversa orientazione, per la presenza di elementi strutturali.

Unità di copertura
Dall'alterazione delle unità di substrato derivano le coltri, con spessori molto variabili, di depositi colluviali (Olocene - Pleistocene sup.), che ricoprono il substrato stesso e che localmente sono interessate da movimenti di massa. Tali depositi sono costituiti da limi argillosi, limi sabbiosi e sabbie limose, con locali inclusi arenacei e/o calcarei.

Lungo le aste del Fiume Aso e del Torrente Menocchia sono osservabili depositi alluvionali attuali e recenti (Olocene - Pleistocene sup.), rappresentati da ghiaie, ghiaie sabbiose in matrice sabbioso-limosa con intercalate lenti o livelli discontinui di limi argillosi, limi sabbiosi e sabbie.

I depositi alluvionali terrazzati (Pleistocene sup.) presentano altezze medie rispetto agli alvei attuali del F. Aso e del T. Menocchia, comprese fra 10 e 30 metri. Essi sono costituiti da ghiaie sabbiose e sabbie con intercalazioni limose.

 

2.1.3 Inquadramento geomorfologico

La catena appenninica è caratterizzata da frequenti ed estesi dissesti idrogeologici e da fenomeni di erosione accelerata, a causa del sollevamento tettonico che ha creato morfologie giovanili e lontane da un equilibrio idrogeologico, e a causa della prevalenza di litologie a forte componente argillosa, unitamente a scorretti interventi antropici.
Nel territorio di RMV la storia evolutiva quaternaria ha portato all'approfondimento della rete idrografica, con formazione di valli incise con versanti ripidi, con energia del rilievo tale da innescare fenomeni gravitativi, ed alla produzione di estese coltri colluviali, con spessore superiore ai 2 metri.

L'area di progetto è caratterizzata da un paesaggio collinare modellato sulle litologie terrigene; localmente l'affioramento di litotipi arenaceo-conglomeratici, più resistenti all'erosione, dà origine a nette "rotture morfologiche", ossia scarpate di erosione selettiva che risaltano sul paesaggio circostante. L'area è interessata da numerosi fenomeni di dissesto idrogeologico, che si manifestano in corrispondenza delle coltri colluviali derivate dall'alterazione dei materiali terrigeni del substrato.
I fenomeni gravitativi prevalenti sono le frane di scorrimento roto-traslativo ed i soliflussi. Le frane di scorrimento sono attive o quiescenti, ossia suscettibili di riattivazione in caso di precipitazioni piovose particolarmente intense o di forti eventi sismici; le frane interessano a volte anche la rete viaria, come nel caso della S.P. 58 Montevarmine.
I soliflussi sono movimenti lenti che interessano la coltre colluviale e sono riconoscibili per le caratteristiche ondulazioni della superficie dissestata.

I dissesti dell'area di progetto sono classificati nel Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) dell'Autorità di Bacino Regionale, con un grado di pericolosità variabile da moderato ad elevato, in base alla tipologia del fenomeno ed allo stato di attività. Il grado di rischio, stimato dall'incrocio tra il livello preliminare di pericolosità e l'esposizione di beni potenzialmente coinvolgibili dal dissesto, varia da moderato (marginali danni sociali, economici ed al patrimonio ambientale) a medio (possibili danni minori agli edifici, alle infrastrutture ed al patrimonio ambientale che non pregiudicano l'incolumità delle persone, l'agibilità degli edifici e la funzionalità delle attività economiche) a seconda dei casi.
Da notare che i limiti delle aree di versante in dissesto sono stati recentemente ridefiniti rispetto a quelli del PAI, in base al rilevamento geomorfologico di dettaglio eseguito nell'ambito degli studi geologici per il PRG comunale.

Per quanto riguarda le morfologie fluviali, il F. Aso, e il T. Menocchia presentano valli pianeggianti, con presenza di terrazzi fluviali e orli di scarpate di erosione fluviale; in corrispondenza di alcuni tratti meandriformi degli alvei si hanno fenomeni, anche intensi, di erosione laterale, che causano arretramenti della scarpata fluviale.
I corsi d'acqua secondari presentano, specie nei tratti terminali, degli alvei in approfondimento, con sezione a "V". Tale situazione è favorita dalle caratteristiche di bassa permeabilità dei terreni argillosi, che limitano l'infiltrazione e causano lo scorrimento superficiale, con elevata energia, delle acque meteoriche, dando luogo a fenomeni di erosione con asportazione del suolo; tale scorrimento superficiale si manifesta anche sui pendii sottoforma di dilavamento diffuso.

Il Piano di Assetto Idrogeologico dell'Autorità di Bacino Regionale individua le aree a rischio idraulico, inondabili da piene fluviali assimilabili ad eventi con tempi di ritorno fino a 200 anni, dedotte su base storico-geomorfologica. Nell'area di progetto esse si identificano con fasce di territorio lungo il F. Aso, a rischio moderato e medio. Tali aree sono soggette alle norme di salvaguardia del PAI.

Infine, gli elementi antropici sono costituiti prevalentemente da briglie, canali e argini artificiali lungo i principali corsi d'acqua; da segnalare, inoltre, la presenza di un'area di stoccaggio inerti in corrispondenza del campo sportivo nei pressi della Rocca Montevarmine

 

2.1.4 Pericolosità sismica

In base alla nuova classificazione sismica (Ordinanza n.3274 del Presidente del Consiglio dei Ministri del 20 marzo 2003 - Primi elementi in materia di criteri generali per la classificazione sismica del territorio nazionale e di normative per le costruzioni in zona sismica) il Comune di Carassai, prima "non classificato", è assegnato in zona 2 (sismicità media). Ciò comporta il rispetto della normativa sismica per il recupero di edifici esistenti; inoltre le nuove edificazioni devono essere precedute da accurate indagini geomorfologiche e geotecniche per la verifica delle condizioni di rischio reali e potenziali.

 

2.1.5 Acque superficiali e sotterranee

L'area di progetto è costituita da una rete idrica superficiale costituita da due assi fluviali principali, il fiume Aso ed il torrente Menocchia. I due fiumi vanno ad individuare i confini, rispettivamente, a nord e a sud del territorio di Montevarmine. All'interno si sviluppa una discreta rete di corsi d'acqua temporanei, separata da una linea di spartiacque che, attraversando le sommità di Montevarmine e della Rocca, suddivide idealmente l'area di progetto a metà.

Le acque sotterranee sono ospitate nei depositi alluvionali recenti del F. Aso e del T. Menocchia, che poggiano su un substrato argilloso impermeabile. Si tratta di acquiferi freatici con locali condizioni di artesianità, caratterizzati da consistenti scambi con il reticolo idrografico. Queste falde sono sfruttate tramite pozzi a scopo irriguo o domestico. In corrispondenza di Contrada Aso, al di fuori dell'area di progetto, è presente l'unico pozzo ad uso idropotabile del territorio comunale.

La zona collinare è costituita da depositi terrigeni con permeabilità da media a molto bassa, legata soprattutto alle condizioni di fessurazione dei litotipi presenti, ed è caratterizzata da una modesta e variabile circolazione sotterranea. Nell'area sono presenti alcune piccole sorgenti con portate molto variabili, che rimangono asciutte per lunghi periodi dell'anno. Tali sorgenti, di scarso interesse per uso potabile, potrebbero essere eventualmente valorizzate dal punto di vista ambientale, nel caso vi siano le condizioni ecologiche per un loro recupero e la disponibilità economica.

Rete idrica del territorio di Montevarmine; linea approssimativa di spartiacque

Fig. 2 - Rete idrica del territorio di Montevarmine; linea approssimativa di spartiacque


2.1.6. Aspetti ecosistemici e naturalistici

Il territorio in esame è attualmente composto d'aree agricole e forestali con diverse caratteristiche legate soprattutto alla natura dei suoli e alle condizioni edafiche del territorio.

Il paesaggio agro-forestale di Montevarmine, arricchito da costruzioni rurali e storiche, è tipicamente un paesaggio culturale dove la lettura ecosistemica deve essere fatta attraverso gli strumenti della Landscape Ecology.

Le macrocomponenti territoriali dell'area sono state definite nella carta dell'uso del suolo e si strutturano in:

Uso del suolo AREA (ha)
Prati sterili, filari e arbusti 95,85
Bosco alto fusto 111,38
Calanchi 12,18
Erba Medica 9,82
Fabbricati e aree fortemente antropizzate 8,37
Frutteto 15,17
Oliveto 7,34
Orticole 29,62
Prato 14,01
Seminativo Collinare 337,24
Seminativo Pianura 27,94
Stagno 0,32
Vigna 2,62
Totale 671,86

Tab. 1 - Tabella sintetica dell'uso del suolo


Grafico della distribuzione percentuale dell'uso del suolo
Graf. 1 - Grafico della distribuzione percentuale dell'uso del suolo

2.1.7. Aspetti agricoli

Il sistema agricolo attuale è caratterizzato da un modello produttivo intensivo, che provoca sul territorio una banalizzazione delle colture e delle strutture.

Nonostante il processo d'industrializzazione abbia ridotto sensibilmente il ruolo dell'agricoltura, tradizione secolare della provincia di Ascoli Piceno, nell'area di Montevarmine, i terreni lavorati sono ancora in netta prevalenza sullo stato di avanzamento delle aree boscate. Come si vede dalla carta dell'uso del suolo (Tav. 002) la superficie agricola ammonta al 65% dell'intero territorio.

Esaminando la porzione di territorio interno al confine della proprietà Montevarmine nella carta dell'uso del suolo, si può facilmente notare che l'intera area è così suddivisa:

  • nella piana della Valle dell'Aso si ha una prevalenza di frutteti e colture orticole in rotazione;
  • nella porzione collinare al centro dell'area e nella piana del torrente Menocchia si ha una destinazione d'uso sostanzialmente a seminativi (piccoli lembi di terra sono destinati all'olivicoltura mentre i vigneti risultano esterni all'area).

Distribuzione dei coltivi nel territorio di Montevarmine (in %)

Graf. 2 - Distribuzione dei coltivi nel territorio di Montevarmine (in %)

Quantitativamente la produzione agricola si concentra sui cereali (87%) mentre, come detto, vigneti e uliveti risultano in netta minoranza.

Storicamente questa zona era fortemente votata alla produzione di frutta, olio e vino, ma negli ultimi anni gli orientamenti gestionali e le politiche agricole comunitarie (PAC) hanno condotto ad una banalizzazione del tessuto agricolo.

E' da notare che a differenza d'altre situazioni simili, nel comparto RMV la monotonizzazione delle colture cerealicole è stata incentivata anche da una gestione degli affitti di breve termine e canoni d'affitto agevolato. I contratti d'affitto stipulati negli anni passati tra la proprietà e i singoli coltivatori diretti erano limitati ad un quinquennio; questa limitazione ha portato all'ovvia impossibilità finanziaria di un'eventuale investimento in colture maggiormente remunerative da parte degli affittuari. E' infatti presumibile che gli attuali conduttori dei fondi si siano adattati ad una passata politica agricola assistenzialista che copriva i mancati redditi dei seminativi con sussidi ad hoc.

La proprietà RMV rappresenta una vera e propria azienda agricola accorpata di proprietà del comune di Fermo, allo stato attuale è affidata a 9 coltivatori diretti affittuari, con canoni di concessione agevolati e con corpi di terreni di superficie variabile.


2.1.8. Patrimonio architettonico esistente

Gli edifici esistenti sull'area in base al loro attuale utilizzo possono essere divisi in tre categorie:

  • Edifici utilizzati e abitati

Si tratta di edifici che sono attualmente utilizzati per l'attività agricola dagli affittuari o che sono residenza fissa degli stessi; tra questi abbiamo inserito anche le residenze costruite dagli affittuari su piccole porzioni di terreno assegnate loro come buonuscita dalla precedente gestione e sulle quali hanno realizzato edifici nuovi, con scarsa attenzione all'inserimento paesistico-ambientale e alle finiture tradizionali degli edifici esistenti sull'area. Sono basati prevalentemente su criteri di massima economicità e quindi difficilmente integrabili con le valenze storiche dell'area. Sono concentrati in un'area di crinale e disposti al margine est della proprietà, pertanto possono essere facilmente esclusi dalle ipotesi di valorizzazione dell'area senza creare problemi per i restanti immobili

  • Edifici disponibili

Sono ricompresi in questa categoria tutti gli edifici inutilizzati o parzialmente utilizzati che possono essere disponibili per interventi di recupero a fini residenziali o turistico-ricettivi senza creare problemi al normale svolgimento dell'attività agricola degli affittuari. Questi immobili presentano caratteristiche tipologiche interessanti che ne fanno elementi importanti per la valorizzazione dell'intera area; in base ai materiali utilizzati per la costruzione sono prevalentemente riconducibili a due categorie principali:

  • edifici in muratura portante, solai in legno, con finitura esterna in muratura faccia a vista, copertura in coppi e pianta rettangolare con scala esterna, nella maggior parte dei casi, o scala interna centrale per l'accesso al piano primo in un numero limitato di casi;
  • edifici in struttura mista con pilastri centrali in cemento armato e muratura portante perimetrale, solai in latero-cemento, copertura in tegole laterizie e pianta ad elle con scala esterna. In questa tipologia la superficie del Piano Terra è maggiore di quella al Piano Primo e la parte della copertura del Piano Terra eccedente è utilizzata come terrazzo praticabile.

In entrambi i tipi edilizi citati il Piano Terra veniva originariamente utilizzato a servizio dell'attività agricola, con la localizzazione di cantine, depositi e, soprattutto per la tipologia b.2, stalla aziendale. Il piano Primo era sempre destinato a residenza della famiglia contadina e non sempre era dotato dei servizi igienici, che nelle abitazioni più antiche venivano localizzati all'esterno.

  • Edifici demoliti

In questa categoria abbiamo inserito tutti gli edifici demoliti o diroccati e di cui rimangono tracce evidenti sul terreno o documenti sufficienti a consentirne la ricostruzione. Si tratta prevalentemente degli edifici più antichi o disposti in posizione difficilmente raggiungibile con i mezzi meccanici. In alcuni casi i rustici sono stati ricoperti dalla vegetazione ripariale e sono difficilmente individuabili all'interno dei boschi che hanno preso il sopravvento sul territorio agricolo circostante.

Edifici tutelati ai sensi della L. n° 1089/1939 e del D.lgs.490/1999.

All'interno dell'area sono presenti alcuni edifici tutelati ai sensi della L. n°1089/1939 e del D.lgs. n°490/1999:

  • la Chiesa Romanica di S. Angelo in Piano;
  • la Rocca Medioevale.

Tali edifici sono sottoposti al parere preventivo della Soprintendenza ai Beni Architettonici e Paesaggistici delle Marche.

In questi due edifici sono stati già realizzati lavori di manutenzione straordinaria e restauro conservativo, effettuati con fondi della stessa Soprintendenza ed integrati con fondi dell'Amministrazione Comunale di Fermo; tali interventi hanno interessato sulla copertura e sulla pavimentazione della Chiesa di Sant'Angelo in Piano e sul torrione della Rocca.Per la Rocca è stato elaborato un progetto di consolidamento strutturale e miglioramento sismico in attesa di finanziamento ai sensi della L.61/98 per interventi su edifici danneggiati dal Sisma del Settembre 1997. Tale progetto ha superato la fase istruttoria ed è in attesa dei fondi necessari all'intervento.

Per la Rocca è stato elaborato un progetto di consolidamento strutturale e miglioramento sismico in attesa di finanziamento ai sensi della L.61/98 per interventi su edifici danneggiati dal Sisma del Settembre 1997. Tale progetto ha superato la fase istruttoria ed è in attesa dei fondi necessari all'intervento.

Anche per l'antico mulino ad acqua localizzato nei pressi della Chiesa di S. Angelo in Piano è stato predisposto un progetto di Restauro sottoposto al parere preventivo della Soprintendenza. I lavori sono in procinto di essere appaltati e dovranno essere ultimati entro il corrente anno.


3. ANALISI SWOT (SINTESI)

L'analisi preliminare del sistema di RMV ha permesso di evidenziare i seguenti parametri interni al sistema (forze e debolezze) ed esterni al sistema (opportunità e rischi).

FORZE

  • Territorio ampio di un solo proprietario
  • Valore ambientale elevato
  • Presenza di un patrimonio edilizio elevato
  • Posizione geografica strategica a livello regionale
  • Redditività agricola potenziale medio alta
  • Disponibilità di risorse energetiche endogene di tipo rinnovabile

DEBOLEZZE

  • Gestione del territorio non coordinata sia internamente (affittuari) che verso l'esterno (comuni).
  • Gestione agricola non efficiente.
  • Patrimonio edilizio in stato di abbandono.
  • Interesse locale per l'area ridotto.
  • Presenza di molti affittuari e concessionari.

OPPORTUNITA'

  • Interesse elevato pubblico e privato per sviluppi territoriali coordinati con alte valenze ambientali, culturali e sociali
  • Progetto pilota per un polo agrituristico di alto livello ambientale e culturale
  • Sussidi e aiuti pubblici orientati verso sviluppi rurali sostenibili
  • Possibili forti sinergie pubbliche tra i comuni e pubblico-private

RISCHI

  • Presenza di molti affittuari e concessionari
  • Mancanza di dati sulla qualità dei suoli e del loro stato attuale (inquinamento, produttività, ecc.)
  • Presenza di Enti pubblici da coordinare nell'ambito della convezione
  • Investimenti iniziali elevati
  • Difficoltà di definire progetti a lungo termine (30-60-90 anni)


4. PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE PROPRIETÀ MONTEVARMINE (SINTESI)

L'obiettivo del presente progetto è la riqualificazione dell'intera proprietà mantenendo l'importantissimo concetto d'unità territoriale e sviluppando una progettazione integrata su area vasta (670 Ha) nel pieno rispetto dei tre pilastri della sostenibilità:

  • Sostenibilità economica;
  • Sostenibilità sociale;
  • Sostenibilità ambientale.


4.1.1 Sostenibilità economica

Il progetto di riqualificazione dell'area deve consentire alla società concessionaria di ottimizzare i propri investimenti e conseguentemente lo sviluppo societario. La sostenibilità economica si traduce, quindi, in garanzie per le scelte societarie che giornalmente si intraprendono e che sono finalizzate ad aumentare il valore dell'impresa non solo nel breve periodo ma soprattutto a garantire la stabilità e la continuità economica nel medio e nel lungo periodo.


4.1.2 Sostenibilità sociale

La sostenibilità sociale si esprime su un duplice livello.

Il primo livello evidenzia un impegno da parte del soggetto concessionario nei confronti della collettività nell'erogare servizi di pubblica utilità, impegno che progressivamente si evolve e si esprime anche in altri settori - culturali e ambientali - a beneficio del contesto sociale di riferimento.

Il secondo livello è invece rappresentato da una serie di comportamenti idonei a soddisfare le aspettative dei diversi interlocutori aziendali.


4.1.3 Sostenibilità ambientale

La sostenibilità ambientale dovrà essere garantita attraverso il rispetto per l'equilibrio ecologico, la gestione sostenibile delle risorse e l'impegno a minimizzare l'impatto ambientale di tutte le attività intraprese del concessionario. La salvaguardia dell'ambiente è la linea politica strategicamente prioritaria per puntare ad uno sviluppo aziendale che implichi al contempo una crescita economica compatibile con una continua attenzione all'ambiente.


8. Conclusioni

L'obiettivo del progetto è la riqualificazione della proprietà Rocca Montevarmine, attraverso interventi in vari settori secondo un unico principio comune, di mantenimento e miglioramento dell'unità e omogeneità territoriale.

Saranno quindi sviluppati aspetti culturali ed ambientali conservando e valorizzando il tessuto agricolo attuale.

Gli interventi in campo agro-ambientale prevedono la conversione ad agricoltura biologica e la valorizzazione dei prodotti tipici locali; lungo la piana del Fiume Aso la produzione si baserà essenzialmente su frutticoltura e orticoltura, mentre nelle aree collinari si favoriranno le produzioni di viti, ulivi e seminativi.

Per gli aspetti naturalistici, si provvederà alla messa a dimora di nuove siepi e fasce boscate per aumentare la connettività tra aree diverse, alla riduzione delle specie invasive (come la robinia) permettendo l'evoluzione delle specie autoctone, alla creazione di nuove zone umide, praterie xerofile estensive, e altri habitat rari, ad interventi selvicolturali e di ingegneria naturalistica.

Per quanto concerne gli aspetti architettonici, gli interventi saranno limitati al restauro degli edifici esistenti mantenendo le tipologie e i dettagli costruttivi che caratterizzano l'area; le ricostruzioni saranno improntate a criteri di massima omogeneità con gli edifici circostanti e basso impatto ambientale sia per l'uso di tecnologie e materiali idonei sia per l'armonizzazione con gli esterni, ripristinando essenze arboree originali dei luoghi che costituiranno elemento qualificante nella piantumazione delle aree di pertinenza degli edifici e della viabilità che verrà ripristinata.
Gli interventi di riordino dei volumi esistenti, particolarmente concentrati nella zona di Sant'Angelo in Piano prevedono la riconfigurazione delle superfici e delle sagome in maniera tale da eliminare le emergenze rispetto al paesaggio agrario circostante, traslando i volumi in posizione tale da eliminare ogni impatto visivo e ogni possibile barriera visiva rispetto al contesto paesistico-ambientale dell'area della Rocca.

Sono previsti interventi integrativi al progetto di restauro presentato dal Comune di Fermo, che per l'edificio monumentale della Rocca ne consentano un potenziamento delle capacità turistico-ricettive, configurandolo come un centro di grande attrazione per un turismo di qualità elevata.
Stesso intervento si prevede per la Chiesa di Sant'Angelo in Piano, di cui verrà completato il progetto di restauro con la realizzazione degli impianti e dei servizi, nonché delle finiture di qualità necessarie a farne un Centro Conferenze di pregio a servizio dell'area e delle vicine strutture destinate a Centro Fieristico e Congressi.

La fruizione dell'area da parte dei residenti e dei turisti sarà improntata su un'offerta di qualità, mediante iniziative culturali e sociali di ampia portata che spaziano dalla creazione della Fondazione Matteo Mattei (a scopo assistenziale), allo sviluppo di sistemi museali, come sopra descritto.

Il progetto di riqualificazione sarà realizzato tramite la il continuo sviluppo di importanti sinergie e forme di cooperazione tra pubblica amministrazione e gestore privato.

 Casa colonica n. 7Casa colonica n. 21Casa colonica n. 24

Casa colonica n. 26Casa colonica n. 29Casa colonica n. 31

Chiesa romanica di S. Angelo in pianoRoccaRocca

 

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