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A. ZONE OMOGENEE.
Il presente Piano di Recupero divide il territorio urbanizzato in tre aree omogenee indispensabili a garantire la tutela e la salvaguardia dei caratteri urbanistici e tipologici del Centro Storico di Gjirokastra.
Le opere consentite all'interno di tali zone sono indicate negli articoli che seguono.

Art. 1 – Zona del Centro Storico.
Si tratta del nucleo storico originario comprendente anche i tessuti storici minori e marginali, limitata a sud dal crinale che sale verso monte e che costituisce il limite fisico delle visuali fruibili dal cuore del Centro Storico.
All'interno di tale zona è individuata un'area di maggior concentrazione degli edifici storici più importanti della città di Gjirokastra, che ricomprende integralmente il perimetro della Zona Museale di cui alla Legge, e che nel suo insieme costituisce un complesso di edifici, aree verdi, strade e aree libere di grande valore storico-artistico e paesistico-ambientale per il quale è prevista una particolare attenzione alla tutela e alla salvaguardia; nell'ambito di tale area è stata realizzata la completa schedatura degli edifici presenti.

Art. 2 – Interventi edilizi ammessi nella Zona del Centro Storico.
Per gli edifici tutelati TU interessati da crolli o demolizioni totali o parziali è possibile procedere alla loro ricostruzione con l'obiettivo primario di salvaguardare quanto più possibile fedelmente le pre-esistenti caratteristiche originali, sia interne che esterne, dell'edificio oggetto di tutela, come risultanti dai rilievi esistenti presso l'Istituto dei Monumenti di Cultura o da altra documentazione reperibile (ivi compresa quella fotografica).
Le tecniche ricostruttive dovranno inoltre privilegiare il riutilizzo del materiale di recupero presente in loco.
Prima della presentazione del progetto esecutivo dovrà essere sottoposta alla Commissione Edilizia Integrata per il Centro Storico una relazione progettuale che dia dettagliatamente conto della situazione attuale, della documentazione esistente riguardante l'originario edificio e degli interventi che si intendono realizzare, con l'indicazione dei materiali e delle tecniche da utilizzare.
Nei restanti casi è invece possibile procedere alla ricostruzione ma le caratteristiche architettoniche dovranno essere oggetto di valutazione preventiva da parte della Commissione Edilizia Integrata per il Centro Storico sulla base di una relazione progettuale che dia dettagliatamente conto della situazione attuale, dell'eventuale documentazione reperita riguardante l'originario edificio e degli interventi che si intendono realizzare.
In assenza di documentazione e/o di riferimenti precisi circa l'edificio preesistente valgono gli indici, parametri e prescrizioni stabiliti all'Art.5 delle presenti Norme.
Per quanto riguarda le caratteristiche tipologico-architettoniche, le finiture e i dettagli costruttivi, gli stessi dovranno essere conformi al contesto storico e oggetto di attenta valutazione da parte della Commissione Edilizia Integrata.
Gli altri interventi consentiti all'interno di tale area sono indicati nel successivo TITOLO II delle presenti norme.

Art. 3 – ZONA DI SALVAGUARDIA DEL QUARTIERE STORICO DI MANALAT.
Il Piano di Recupero non include come parte integrante del Centro Storico l'antico quartiere di Manalat, posto a sud-ovest del Castello, avendo definito come margine il crinale che sale verso monte e che costituisce il limite fisico delle visuali fruibili dal cuore del Centro Storico.
Tale quartiere presenta molte analogie con la parte più antica della città per il suo tessuto urbanistico.
In esso sono presenti edifici interessanti per tipologia e dettagli costruttivi alcuni dei quali inseriti tra quelli di Prima Categoria, le vie di arroccamento sono del tutto simili per tracciato e materiali a quelle tradizionali, le coperture e le tecniche costruttive sono in gran parte conformi a quelle del Centro Storico vero e proprio.
Pertanto pur non essendo stato inserito tra le parti soggette a studio di dettaglio dal presente Piano si ritiene necessario introdurre una normativa di salvaguardia in attesa di estendere anche a tale zona il Piano di Recupero vero e proprio.

Art. 4 – Interventi edilizi ammessi nella Zona di Salvaguardia del Quartiere Storico di MANALAT.
Nella Zona di Salvaguardia del Quartiere MANALAT sono consentiti, fino all'approvazione del Piano di Recupero, solo interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria come indicati nel TITOLO III delle presenti Norme. Non sono consentite nuove costruzioni o ampliamenti degli edifici esistenti.
Gli interventi sugli edifici presenti in tale zona debbono essere eseguiti in conformità delle tecniche costruttive originarie e dovranno inoltre privilegiare il riutilizzo del materiale di recupero presente in loco.
E' consentita la ricostruzione degli edifici crollati ma le caratteristiche architettoniche dovranno essere oggetto di valutazione preventiva da parte della Commissione Edilizia Integrata per il Centro Storico sulla base di una relazione progettuale che dia dettagliatamente conto della situazione attuale, dell'eventuale documentazione reperita riguardante l'originario edificio e degli interventi che si intendono realizzare.
In assenza di documentazione e/o di riferimenti precisi circa l'edificio preesistente valgono gli indici, parametri e prescrizioni stabiliti all'Art.5 delle presenti Norme. Per quanto riguarda le caratteristiche tipologico-architettoniche, le finiture e i dettagli costruttivi, gli stessi dovranno essere conformi al contesto storico e oggetto di attenta valutazione da parte della Commissione Edilizia Integrata.
Per gli edifici di Prima Categoria è possibile procedere alla loro ricostruzione con l'obiettivo primario di salvaguardare quanto più possibile fedelmente le preesistenti caratteristiche originali, sia interne che esterne, dell'edificio come risultanti dai rilievi reperibili presso l'Istituto dei Monumenti di Cultura o da altra documentazione (ivi compresa quella fotografica).

Art. 5 – ZONA DI SALVAGUARDIA DEL CENTRO STORICO.
Il Piano di recupero perimetra ed individua con tale definizione un'ampia zona, esterna al perimetro del centro storico, che interessa tessuti urbani recenti ma che sono a diretto contatto con quelli del Centro Storico ove sono presenti comunque edifici tutelati e di interesse e che hanno con esso forti connessioni di carattere fisico, architettonico, percettivo e visuale.
In tale zona, in attesa dello strumento urbanistico generale (Piano Regolatore Generale), non può essere pertanto consentita un'attività edilizia indiscriminata ma devono invece essere osservate particolari cautele nella realizzazione degli interventi edilizi.

Art. 6 – Interventi edilizi ammessi nella Zona di Salvaguardia.
Nella Zona di Salvaguardia, in attesa della redazione dello strumento urbanistico generale, sono ammessi interventi di manutenzione, trasformazione e ampliamento degli edifici esistenti, nonché l'edificazione su lotti liberi; gli ampliamenti e le nuove edificazioni sono consentite alle tassative condizioni indicate nel successivo articolo.

Art. 7 – Ampliamenti e nuovi edifici su lotti liberi nella Zona di Salvaguardia.
Nella Zona di Salvaguardia, in attesa della redazione dello strumento urbanistico generale, è possibile eseguire l'ampliamento di edifici esistenti e la realizzazione di nuove costruzioni su lotti liberi alle seguenti tassative condizioni:

  • rapporto di copertura (ivi comprese balconi, logge, terrazzi, tettoie, etc.) ? 50%;
  • numero dei piani pari alla media di quello degli edifici circostanti e comunque non superiore a 3;
  • distacco minimo tra edifici pari a 10 metri.

Le caratteristiche costruttive dovranno essere tali da non porsi in contrasto con il tessuto urbano di margine del Centro Storico.
I progetti di costruzione dovranno essere sottoposti all'esame della Commissione Edilizia Integrata per il Centro Storico.

Art. 8 – ZONE VERDI DI TUTELA DEL CENTRO STORICO.
Si tratta di ampie aree verdi poste al margine del Centro Storico.
Tali aree sono finalizzate alla fruizione pubblica mediante realizzazione di parchi urbani nonché alla tutela delle visuali del Centro Storico.

Art. 9 – Interventi edilizi ammessi nelle Zone Verdi di Tutela del Centro Storico.
In tali zone sono previsti interventi il recupero delle aree esistenti per la realizzazione di parchi urbani; sono consente opere di ripiantumazione, riordino e realizzazione di viabilità interna con le stesse caratteristiche dei lastricati originari del Centro Storico, a solo uso pedonale o di accesso carrabile in caso di emergenza.
E' vietata l'edificazione con l'esclusione di piccoli chioschi, elementi di arredo urbano o manufatti di servizio che no dovranno essere superiori ad un piano e comunque sottoposti al parere della Commissione Edilizia Integrata.

Art. 10 – ZONA DI TUTELA DELLE VISUALI PANORAMICHE.
Il Piano di recupero perimetra ed individua con tale definizione un'estesa porzione di territorio a monte del Centro Storico pressoché inedificato, in diretta connessione visuale con esso.
Tale area, contraddistinta da una forte acclività dei versanti e dalla compresenza di peculiarità di tipo geologico geomorfologico, paesaggistico, panoramico, etc. deve essere preservata da interventi urbanizzativi od antropici di tipo invasivo al fine di salvaguardare le visuali panoramiche fruibili dal Centro Storico.

Art. 11 – Interventi edilizi ammessi nella Zona di Tutela delle visuali panoramiche.
In tale zona sono consentiti interventi di consolidamento e/o riduzione dei fenomeni di dissesto, rimboschimento con essenze autoctone, disciplina e regimazione delle acque superficiali ed in generale progetti di recupero e valorizzazione ambientale; è consentito anche l'adeguamento della viabilità esistente di servizio alle attività, agli edifici e agli impianti presenti.
Sono vietati i movimenti di terra che alterino stabilmente ed in maniera sostanziale il profilo del terreno, nonché la costruzione di nuovi edifici.
Per gli edifici esistenti è possibile l'ampliamento fino al 100% dei volumi o delle superfici esistenti senza aumento delle attuali altezze e del numero dei piani.

 

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